이번에는 3번째 투자 일기로 부산에 있는 수정아파트 초기 재개발 투자에 대해서 글을 남기고자 한다.
먼 미래 나의 투자 방식이 맞았는지, 틀렸는지 나의 통찰력은 어땠는지 평가를 하기 위해서 블로그에 기록을 남긴다
"아무것도 하지 않으면, 아무 일도 일어나지 않는다"
투자 환경은 항상 싸이클에 따라 변하기 때문에,
남들이 가지 않은 방향으로의 투자는 끊임없이 고민하고 지속할 것이다
1. 투자 환경과 수정아파트 재개발
전국적으로 부동산 사이클이 이미 하락장으로 가고 있는듯 하다
서울, 경기도는 거래건수가 엄청 줄었고, 대구/세종/인천은 하락장이다.
급등한 신축보다는 지방으로 순환하면서 구축 갭 투자 분위기가 지속되고 있다.(마산, 전주 등)
이번 22년 7~8월부터 전세 계약갱신권 계약 연장 불가로의 전세 가격 상승이 될 것인지가 가장 중요한 부분이다.
현재 금리 상승에 따른 부동산 하락론자들과 주택공급물량 부족 및 계약갱신권 연장 불가로 인한 전세 가격 상승으로 매매 가격이 올라갈 것이라는 상승론자들의 의견 대립이 팽팽한 것 같다.
이에 대한 결과는 8~9월 정도면 어느 정도 방향이 잡힐 것 같다.
하지만 분명한 건 당분간 하락장이 된다고 해도, 5~10년 이후를 보는 재개발, 재건축 투자는 여전히
매력 있어 보인다. 어차피 사이클은 다시 오기 때문이다. 그리고 무엇보다 북항 2단계 및 엑스포 유치에 대한 직접 수혜지역이면서 가격이 저렴한 수정아파트 투자는 잃지 않는 가치 투자가 될 것이다.
그럼 수정아파트에 대해서 알아보자..
수정아파트는 아래와 같이 예비 구획도가 나왔으며, 주민들을 대상으로 설명회를 진행하였으며,
정비업체 가계약을 통해 추가 동의율을 올리고 있다.
수정아파트 만으로 이미 동의율이 60% 달성이 되었으며, 주변 빌라들과 함께 재개발로 진행
되면서 구획이 확장되어 근처 빌라와 주택에 대해서 동의서를 받고 있다
뭐 워낙 노후도가 오래된 곳이라 67% 정도만 걷어도 점수를 만족할 것 같다.
예상 세대수는 2800세대 정도이다.
2. 투자 환경과 수정아파트 재개발
수정아파트는 아래와 같이 수정 이음길 바로 옆에 붙어 있으며, 수정 이음 길이 조성된다면 부산진역,북항1,2단계부산진역, 북항 1,2단계와의 접근성이 좋아지며 또한 엑스포가 유치되는 북항 2단계 배후지역이라, 수정동 최초 대단지로 상당한 수요가 있어 보인다.
아래는 북항 2단계 재개발 사업에 포함된 수정 이음길 사업이 포함된 것을 의미하고 주변의 개발 호재들이다.
뭐 개발호재에 대해서는 더 이상 언급하는 것이 무의미하다.
북항 2단계, 부산진역, 엑스포 지역 바로 코앞이다.
부산진역부터는 경부선 지하화 계획이 있다.
현재 북항 2단계와 원도심 간의 거리를 철도가 단절시키고 있는데 이 부분이 해결된다면
북항 2단지 바다와의 접근성이 개선된다.
아래 자료는 1년 전에 나온 자료인데, 이미 수정아파트 구역이 재개발/재건축으로 구획되어 있었는데
지금 진행되는 거 보면 소름 ;;
이번에 6월 1일 지방선거에서 김진홍 동구청장으로 변경되면서 동구 안의 재개발 지역들이 탄력을 받을 것으로 보인다.
특히 김진홍 의원 공약 사항인 산복도로 고도제한 폐지, 재건축 재개발 활성화, 지하철 1,2호선 연결
(부산진역-물만골역)등은 수정아파트 가치 상승에 크게 기여할 것으로 본다.
산복도로 고도제한 철폐만 된다면 수정아파트 사업성도 up 될 듯..
수정아파트 역시 북항 재개발 1,2단계 개발의 멋진 야경을 볼 수 있을 것이다. 특히 엑스포가 유치된다면 엑스포 관련 조형물들을 한눈에 볼 수 있을 것 같다.. 대박.. 저층은 앞에 조망이 가리겠지만... 대단지이므로 좋은 위치 20층 이상은 충분히 북항대교 조망까지 보일 것 같다.
3. 수정 이음길의 미래
수정아파트가 저평가되어 있는 이유는 흔히 사람들이 고바위이다, 주변 인프라가 노후화되었다는 의견이 많다.
하지만 시대의 흐름은 항상 바뀐다.
지난 초량 2구역 분석에도 언급했지만,
"눈에 보이기 전에 변화될 모습들을 그려보고 투자를 해야된다."
오히려 안 좋게 바라보는 지역에서 완전히 변화되는 새로운 가치 있는 지역으로 변화될 때, 투자 수익률이 가장 높다.
초량 이 편한, 범양, 베스티움, 초량 3구역, 초량 2구역, 초량 1 가로주택, 수정 1 재개발, 수정아파트 재개발
낙후된 원도심이 북항 1단계, 2단계, 엑스포와 함께 인프라가 완전히 새롭게 바뀔 것으로 보인다.
초량 이음길, 수정 이음길 두 축으로 망양로와 접근성을 유도하고 그 사이는 카페거리 등 조망 특화 거리들이 만들어질 것 같다. 망양로 앞으로는 북항 1,2단계의 랜드마크 건물들과 북항대교의 야경을 즐기며 부산의 새로운 관광명소로 자리 잡을 것이다.
수정아파트의 또 다른 숨은 장점
수정아파트는 예비 추진위원들의 단합되고 체계적으로 움직이는 것이 최고의 장점이다.
매주 소유 자방에서 회의가 이루어지며, 추진위원 단장이 모든 구성원들의 의견을 수렴하고
소통한다
다른 재개발 추진위 진행 등을 참고해보면 아무것도 모르는 추진위원이 구성되어
처음부터 정비업체의 말만 듣고 끌려가버려서, 매몰비용 증가 및 다양한 용역 계약의 협상권에서
뒤질 수밖에 없다 결국 그러한 것들이 조합원들의 불이익으로 돌아온다.
하지만 수정아파트 추진위원은 정비업체에 끌려가지 않기 위해, 자체적으로 동의율을 60%로 끌어올렸으며, 정비업체에 대해서도 협상 우선권을 가지고 구성원들의 다양한 의견을 수렴하는 듯하다.
처음 분위기를 민주적으로 가져가면서 나중에 있을 조합설립 및 조합장 선택에 대해서도
민주적이고 독단적인 움직임을 사전에 견제하므로 상당히 좋은 분위기가 이어질 수 있다
수정아파트는 아직까지 저평가다 예전 가격이 1억 5천4백까지 거래가 되었으나,
현재는 1억에서 바닥을 다지고, 설명회와 정비업체 계약으로 가격이 올라가고 있다.
주위에 수정 협성은 최고가 8억 이상 거래가 되었으며, 조망 좋은 호수는 아예 매물이 없다.
수정아파트는 수정 이음길 호재와 부산진역 개발 및 엑스포 배후지역으로완공되었을 때 1군 대단지임을 감안했을 때 프리미엄이 최소 3억 이상은 되어야 된다고 본다.아직은 프리미엄이 1억 도 되지 않음
그리고 이것은 북항 1,2단계 개발 및 엑스포 유치가 확정되었을 때의 프리미엄이 빠진 것이다.
엑스포 유치 및 북항 개발이 완료된다면, 엄청난 시세 상승과 함께 동구 최초의 대단지 아파트가 될 것이다.
호재의 불확실성이 확실성으로 바뀐다면 수익은 상당할 수 있다.
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