새해 가장 인사이트 있는 부동산 전망 글(2023년 부동산 전망)

새해에 읽은 부동산 관련 글 가운데 가장 인사이트가 있고 깊이가 두터우며, 사실 데이터에 기반한 객관적인 분석 및 전망 글이라고 생각된다. 최근 '부동산 변곡점이 왔다'라는 신간을 낸 삼토시 님의 글이다. 주택구입부담지수라는 지표로 하여금 8년여에 이르는 역대 초장기 부동산 시장 상승장이 끝난 지금, 부동산 시장은 어떤 길을 걸어왔고 앞으로 어떤 터널을 지날 것인지를 그는 조심스럽게, 아주 예리한 시각으로 관측해내고 있다

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다사다난하지 않은 해가 어디 있겠습니까마는 장장 8년이라는 상승이 일단락되었다는 것만으로도 2022년은 부동산 시장에서 역사에 남을 해라고 말해도 과언이 아닐거 같습니다. 그러한 2022년이 지나가고 2023년 새해가 밝았네요.

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새로운 한 해를 시작하는 시점에서 오늘은 2022년 서울 부동산을 결산하고 2023년에 대한 개인적인 전망을 언급해보고자 합니다.

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□ 2022년 서울 부동산 결산 (KB부동산 아파트 기준)

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- 매매 시세 상승률 : -3.0%

- 전세 시세 상승률 : -5.5%

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(1986~2022년 연도별 서울 아파트 매매 시세 상승률, KB부동산)

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1986년부터 부동산 데이터가 축적된 KB부동산 기준으로 단 한번도 6년 연속 상승한 적이 없었던 서울 부동산(아파트 기준)은 "유동성"과 "정책의 부작용"의 콜라보로 2021년까지 상승하면서 사상 최초로 8년 연속 상승했었는데 마침내 2022년에 사상 최장 기간 상승의 매듭이 지어졌습니다.

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많은 분들이 아시겠지만 저는 블로그와 까페, 그리고 여러 매체를 통해 2023년 전후를 서울 및 수도권 부동산의 중장기 고점으로 전망해왔습니다만 2021년 매매가 폭등과 2022년 금리 급등이 가격에 대한 주택 매매 수요의 임계치를 확 끌어당기면서 고점도 예상보다 당겨지는 상황이 발생했고 이렇게 제 전망은 보기좋게 빗나갔습니다.

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사실 2022년은 상승의 3박자가 갖춰진 해이기도 했습니다.

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① 서울/경기 10~11년차 부부로 대표되는 실수요 증가, ② 입주 물량으로 대표되는 공급 감소, ③ M1/M2 비율로 대표되는 유동성 고공 행진에 3기 신도시 토지보상금 집행이 어우러졌기 때문입니다. 수요가 증가하고 공급이 줄어드는데 유동성이 유입되는 재화의 가치가 상방 하방 어느 쪽을 가리킬지는 쉽게 판단이 가는 부분이었습니다.

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그러나 주택구입부담지수 전고점 돌파에서 확인되듯 장기간 상승으로 "지나치게 높아진 가격 부담"이 금리 급등과도 맞물리면서 매매가의 발목을 잡았습니다. 카페지기 붇옹산님께서 하신 말씀, "집값의 가장 큰 악재는 가격이 많이 오른 것이고, 집값의 가장 큰 호재는 가격이 많이 떨어진 것이다" 에서 알 수 있듯이, "높아진 가격 부담"은 상승의 3박자를 모두 짓누를 만큼 강력한 하방 압력이었던 셈입니다.

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2008년 글로벌 금융위기 이후 금리의 대폭 인하와 위례신도시 토지보상금 지급으로 다시 반등한 수도권 부동산이 그 이후 별다른 악재가 없었음에도 2013년까지 하락의 길을 걸은 것이 역대 최저 수준의 전세가율(40% 이하)에서 확인되는 매매가의 버블 때문이었다면, 2022년의 하락 전환은 역대 최고의 주택구입부담지수 갱신에서 확인되는 매매가의 버블 때문이라고 볼 수 있어 결국 "집값의 가장 큰 악재는 가격이 많이 오른 것"이라는 이야기가 되겠습니다.

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참고로 주택구입부담지수(2022년 3분기 기준)로 보면 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 61%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준이며(전고점은 2008년 2분기와 2018년 4분기로 소득의 41%를 사용하는 수준), 전세가율(2022년 12월 기준)은 52.9%로 최고점(2016년 6월 75.1%)과 최저점(2009년 1월 38.2%)의 중간치보다 다소 낮은 수준입니다.

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집값의 하락에도 불구하고 이를 능가하는 금리 인상으로 주택구입부담지수가 여전히 전고점을 갱신하는 상황인데다 전세가율도 10월 54.7% → 11월 53.9% → 12월 52.9%로 빠르게 하락하는 모양새가 시장의 반등을 어렵게 만들고 있습니다.

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□ 2023년 서울 부동산 전망

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우선 현재의 시장 흐름을 살펴보면 2022년 들어 급락세를 보였던 매매가가 다소 진정세를 보이는 양상을 보여주고 있습니다. 간단한 수요 공급 곡선을 볼 것도 없이 가격이 떨어지면 공급(매물)이 줄어드는 것은 당연한 이치겠죠. 실제 최근 서울 아파트 매물 수량은 아래 그래프에서 보시다시피 감소를 거듭하고 있습니다. (출처 : 아파트 실거래가 어플)

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이를 보면 서울 부동산은 2022년의 급락세가 진정되고 반등을 모색하는 단계로 넘어서는 것처럼 보입니다. 그런데 2023년 부동산 시장에서 가장 큰 하방 압력은 "역전세 가능성" 입니다.

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2020년의 전세가 급등은 금리 인하 탓이라기보다는 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물의 급감이라는 말씀을 여러 차례 드린 적이 있는데요, 실제 2020년의 입주 물량이 매우 많았음에도 불구하고 전세가가 급등함으로써 전세가도 펀더멘탈(적정가치)과의 괴리가 커졌습니다.

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(실제로 금리 인하때보다 임대차3법 발의/시행후 전세가가 가파르게 상승하는 모습이 확인됩니다.)

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그리고 2022년은 계약갱신청구권 기사용 매물의 시장 출회로 인해 전세 유통 매물이 늘어나서 다시 펀더멘탈(적정가치)로 회귀할 것이므로 2021년부터는 갭투자를 지양해야 한다는 말씀도 드렸는데, 이러한 상황이 금리의 급격한 인상과 맞닥뜨리면서 전세가 하락폭을 더욱 키우고 있습니다. (해당 메커니즘에 대해 분석전문가님이 저보다 훨씬 잘 설명을 해주셨으니 참고해보시면 좋을거 같습니다)

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위 그래프는 2021년 1월부터 2022년 12월까지 서울 아파트 전월세 매물 추이를 나타낸 것인데(출처 : 아파트 실거래가 어플), 작금의 전세가 하락이 금리 급등 때문이라는 의견들도 많습니다만 2022년의 입주 물량이 매우 적었음에도 불구하고 전세뿐 아니라 월세 매물까지 크게 증가하고 있는 현상은 위에 말씀드린 계약갱신청구권 기사용 매물의 시장 출회 외에는 설명할 길이 없습니다. (물론 전세가 하락폭 확대에 금리 급등도 영향을 미친 것은 맞습니다만 기본적으로는 임대차3법에서 비롯된 수급 왜곡이 계약갱신청구권 사용 매물의 시장 출회로 되돌림 현상이 발생한 탓이 크다는 분석전문가님 의견에 매우 공감하고 있습니다.)

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문제는 2021년 서울 아파트 갭투자 비율이 크게 높았다는 점입니다.

 

 

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국민의힘 김상훈 의원이 국토교통부에게 받은 '서울시 자금조달계획서 현황'에 따르면, 서울 갭투자 비율은 2018년 26% → 2019년 25% → 2020년 26%에서 2021년 40%로 크게 올랐습니다. 위에서 말씀드린 주택구입부담지수에서 보듯 실수요가 매입하기 어려울 정도로 집값이 크게 올랐기 때문에, 높은 전세가를 바탕으로 한 갭투자 비율이 크게 증가했던 셈인데요, 2023년에는 바로 이 2021년의 높은 갭투자 비율이 "새로운 뇌관"이 될 가능성이 있습니다.

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임대차3법 시행으로 임대차 시장이 왜곡된 2020년을 제외하고 2011~19년에 입주 물량과 전세 시세 상승률간 상관계수를 뽑아보았는데 서울 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.26으로 음(陰)의 상관관계가 어느 정도 확인되나 유의미한 수준은 아니었습니다.

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그런데 수도권 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.61로 훨씬 높은 음(陰)의 상관관계가 확인되었습니다. 즉, 서울 아파트 전세 시세는 수도권 아파트 입주 물량의 많고 적음에 따라 등락폭이 결정되었다는 것이 확인된 셈입니다.

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그런데 수도권 아파트 착공 물량이 2017년 18.4만호 → 2018년 17.9만호 → 2019년 21.9만호 → 2020년 21.9만호 → 2021년 23.6만호로 증가 추세를 보였습니다. 보통 착공하고 3년후 입주한다고 가정한다면, 2020~21년보다 2022~24년의 연 평균 입주 물량이 많다고 추정해볼 수 있으며, 이는 위에서 보신 전월세 매물 증가 추이와 맞물려 2021년보다 2023년의 전세가가 더 낮아질 가능성을 높이고 있는 대목입니다.

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2023년의 전세가 하락에 따른 역전세 현상 확산이 2021년에 유독 높았던 갭투자 비율과 맞닥뜨리면서 매매가에도 다시 하방 압력을 일으킬 가능성이 높아보입니다. 규제 완화에 따라 매수 심리가 어느 정도 회복되어 매매가가 반등하더라도 데드캣 바운스에 그칠 것으로 예상하는 이유도 여기에 있습니다.

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그리고 2023년의 관전 포인트는 3기 신도시의 착공 개시와 서울의 착공 물량 증가 여부입니다.

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과거 서울 부동산의 중장기 하락장이 신도시 입주 시기와 궤를 같이 한다는 말씀을 드린 바 있듯이, 3기 신도시 입주도 서울 부동산에 적지 않은 하방 압력을 가할 거라고 보는데요.

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많은 분들이 3기 신도시의 진척에 대해 회의적인 반응을 보이셨지만 저는 3기 신도시가 분명히 진척을 보이고 있다고 말씀드렸는데 실제 인천계양과 하남교산의 토지보상이 완료되었으며 부천대장과 남양주왕숙은 70%대 돌파, 고양창릉은 토지보상 개시 반년만에 50%에 육박하는 진척률을 보이고 있습니다.

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판교 광교 위례가 토지보상 5년후 입주를 개시한 전례를 본다면 3기 신도시는 인천계양과 하남교산을 중심으로 2027년 전후하여 입주를 시작할 가능성이 있으므로 2023년 착공 여부가 향후 중장기 전망을 가늠하는데 매우 중요한 요소라고 생각됩니다.

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서울도 오세훈 시장 취임 이래 2021년에 5.4만호라는 역대 2위의 인허가(사업시행인가) 실적을 거뒀는데, 평균적으로 사업시행인가 후 6년 전후되는 시점에서 입주를 하는 전례를 감안한다면 이 물량은 2027년 전후 입주하게 되어 3기 신도시 입주 개시 시기와 겹칠 가능성이 생깁니다.

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3기 신도시 입주와 서울의 입주 물량 증가가 동시기에 만날 경우 그 파괴력은 적지 않을 것으로 예상되기 때문에 2023년 3기 신도시 착공 여부 및 서울 착공 물량 증가 여부가 대단히 중요한 관전 포인트라 하겠습니다.

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[출처] 서울 부동산 2022년 결산 및 2023년 전망 (마침내 맞이한 고점, 그리고 향후 반등 가능성) (부동산 스터디') | 작성자 samtoshi

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