부동산 1인 법인 설립 방법 및 장점

 

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왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

부동산 정책으로 법인의 부동산 세율이 많이 높아지긴 했지만 그래도 투자를 계속 이어갈 것이라면,

그리고 언젠가 직장 은퇴를 꿈꾸고 있다면 (4대보험 혜택과 평생 직장이 되어 줄) 법인 설립은 필수적이라 생각한다.

법인 설립 시 장점과 어떤 투자에 활용하면 좋을지 미리 공부해놓는다면 좀 더 현명하게 투자에 활용할 수 있지 않을까 기대해본다.

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1. 양도소득세, 종합소득세 등 절세 효과에 유리

취득세 및 종부세의 경우 개인보다 법인이 불리하지만 부동산을 매도할 때 내는 양도소득세는 법인이 유리하다.

특히 조정대상지역 내 부동산을 양도할 때 개인의 경우 2채를 보유했다면 20%p가, 3채 이상 보유할 경우 30%p 추가 과세가 되어 최대 75%까지 양도소득세를 내야 하지만 법인의 경우 2억원 이하의 양도차익이 발생한다면 10%의 법인세만 부담하면 된다.

또한 개인과 달리 2년 미만 단기 매도에 대한 추가 과세도 없다. (개인 양도세)

다만, 비사업용 주택의 경우 추가과세 20%가 적용되지만(비사업용토지는 10%) 그래도 개인보다 유리하다.

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[표] 개인과 법인의 세율 비교 (주택 기준, 임대사업자 미등록인 경우)

 

 

 

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2. 투자 관련 비용을 대부분 공제 받을 수 있음

법인세는 단순히 부동산 매도가격에서 매수가격을 뺀 양도차익으로 계산되는 것이 아니라 법인 운영을 위해 사용한 비용을 모두 공제 받을 수 있다는 것이 큰 장점 중 하나이다.

부동산 투자에 포함된 인테리어비 이외에도 직원 인건비, 사업장 임대료 등을 모두 비용으로 인정받을 수 있어 실제 양도 차익은 점점 더 낮아지게 되고, 내야 할 법인세도 더 적어진다!

 

[표] 법인의 공제 가능한 항목

 

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3. 건강보험료를 아낄 수 있음

근로소득자가 아닌 지역가입자인 경우 자산이 많으면 건강보험료가 은근 부담이 되는데 법인 설립 후 대표이사가 되면 직장 가입자가 되어 월급에 따라 건강보험료를 조정할 수 있다. 예를 들어 월 급여 100만원이라면 건강보험료는 약 6만 9,000원 정도이며, 이 비용 중 50%는 지급된 급여에서 나가고 나머지는 법인이 부담하게 된다. 경제적 자유를 이룬 후 퇴사를 목표로 하고 있기에 이 부분에 대한 메리트가 커 보인다.

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4. 명의 활용 제약이 적음

법인 설립 시 개인 명의와 분리되기 때문에 개인 명의로 1주택자를 유지하면서 계속 부동산 투자를 해나갈 수 있다.

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법인 설립 방법

1. 상호 결정

인터넷등기소 '법인 상호 검색'에서 본점 사무소가 위치할 지역의 관할 등기소를 선택한 후 동일 상호명이 있는지 확인 후 결정

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2. 주소지는 과밀억제권역을 피해서

법인 본점의 주소지가 어디냐에따라 부동산 취득세가 중과될 수 있기에 과밀억제권역을 피해서 설립하는게 좋다.

수도권 중 과밀억제권역이 아닌 지역은 인천(일부), 김포, 파주, 양주, 남양주(일부), 광주, 용인, 화성, 오산 등. 특히 인천의 경우 경제자유구역으로 지정된 송도, 청라, 영종지구는 과밀억제권역에 포함되지 않음

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3. 사업목적은 가능한 다양하게

부동산 투자가 목적이라고 할지라도 매매, 임대, 상가분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등 부동산 투자와 관련된 사업목적은 최대한 등록하는 것이 좋다.

추후 지출이 발생할 경우 사업 목적과 관련된 업무 활동이라면 비용으로 처리할 수 있기 때문.

나중에 사업 목적을 추가하는 것은 가능하지만 정관을 수정해야 하므로 별도의 절차와 비용이 들게 된다.

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4. 지분 관련 내용 결정

자본금 결정 (보통 부동산 투자 법인 설립시 1000만원으로 충분)

자본금에 따른 주식비율 결정 (과점주주의 경우 2차 납세 의무를 지게 됨)

법인 발기인 (법인의 설립을 준비하고 과정을 집행하는 사람, 주식 보유자) 및 대표이사 선임 (보통은 발기인 중 선정)

감사 임명 (사업연도 개시일로부터 5개월 내 선정필요, 누구나 감사가 될 수 있음)

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5. 위 내용이 결정되었다면 필요서류 갖춰서 등기소 방문 후 법인 등기

필요서류 : 정관, 주식발행사항동의서, 주식인수증, 잔고증명서, 발기인총회 의사록, 조사보고서, 기간단축동의서(필요시), 취임승낙서(임원별 각1통), 인감증명서(임원별 각1통), 주민등록등.초본(임원별 각1통), 인감신고서

* 법인정관의 설립날짜와 잔고증명서의 날짜는 동일해야 함 (대표 개인 통장에 자본금 입금 후 확인서 발급, 실제 설립일)

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6. 세무서에서 한 번 더 사업자등록

법인등기가 완료된 후 별도로 관할세무서를 방문해 사업자등록 필요

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부동산 투자시 법인을 어떻게 활용할까?

단기 매도를 목적으로 한 부동산이나,

부가세 대상이 아닌 85m2 이하 소형 주택 및 취득세 중과가 되지 않은 공시지가 1억 이하의 주택

대출 규제가 상대적으로 덜한 상가, 지식산업센터, 토지 등 주택 이외의 부동산 투자 시 활용하면 좋을 것 같고

무엇보다 법인 설립 후 잘 키워서 회사 퇴사 후 안정적인 일터 및 4대 보험과, 각종 투자 비용을 처리할 수 있는 곳으로 성장시켜 나가면 좋을 것 같다.

 

 

출처 : https://blog.naver.com/gelyu/222709952590